Malgré la crise, le crowdfunding immobilier cartonne en Ile-de-France

Rémunéré à plus de 9%, quasiment sans risque, ce placement connaît une progression impressionnante, notamment à Paris et dans les Hauts-de-Seine.

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 L’Ile-de-France a attiré près de la moitié des fonds récoltés en 2020, soit 225 millions d’euros sur 503 millions d’euros au total selon Fundimmo.
L’Ile-de-France a attiré près de la moitié des fonds récoltés en 2020, soit 225 millions d’euros sur 503 millions d’euros au total selon Fundimmo. LP/Arnaud Journois

Le crowdfunding ne connaît pas la crise. Ce système de financement, issu des particuliers pour faciliter le lancement de projets immobiliers, rencontre un franc succès. Surtout en Ile-de-France qui attire près de la moitié des fonds récoltés en 2020, soit 225 millions d'euros sur 503 millions d'euros au total selon la plate-forme Fundimmo.fr. Plus fort. Alors que le secteur était plombé par la pandémie, le nombre de programmes a progressé passant de 172 à 204 en un an. Avec un rendement qui fait rêver : plus de 9 %. Paris et les Hauts-de-Seine sont les départements qui ont attiré le plus d'investisseurs.

Pour lancer un projet immobilier, les promoteurs font appel aux banques. Mais ces dernières ne veulent pas être les seules à prendre des risques et réclament donc que les programmes soient financés par fonds propres à hauteur de 10 à 15 %. Hormis les géants du BTP, peu d'entrepreneurs peuvent mettre autant d'argent sur la table, surtout s'ils ont plusieurs projets en même temps.

Et c'est là que le crowdfunding entre en jeu. Sur les plates-formes, les particuliers peuvent choisir le projet à financer grâce à tout un tas d'informations sur le lieu géographique, le nombre d'appartements, le rendement, la livraison, l'avancement du projet… En 2020, c'est ainsi près de 71 millions d'euros qui ont été distribués aux investisseurs d'Ile-de-France.

Malgré la crise, le crowdfunding immobilier cartonne en Ile-de-France

Qu'est-ce qui peut expliquer un tel succès l'année dernière? « C'est un circuit de financement de plus en plus connu, analyse Jérémie Benmoussa, fondateur de Fundimmo. En outre, si les élections municipales ont fait chuter le nombre de permis de construire en province, notamment avec l'arrivée de nombreux élus écologistes, ce fut un peu moins le cas en Ile-de-France. »

Par ailleurs, la tension permanente du marché immobilier francilien assure, avant même la pose de la première pierre, le succès des projets. « Avec un foncier rare, beaucoup de programmes sont en fait des réhabilitations d'immeubles, poursuit le jeune entrepreneur. Et ce type de chantier est assez spécifique à l'Ile-de-France. » Enfin, les opérations menées en province sont souvent proposées par des promoteurs historiques, moins enclins à changer leurs modes de financement.

Preuve de la confiance des particuliers dans le système, le ticket d'entrée moyen, au niveau national, a quasiment été multiplié par trois en un an, passant de 1581 euros en 2019 à 4711 euros en 2020. Et si on regarde dans le détail, on s'aperçoit que deux départements ont attiré de nombreux investisseurs : Paris et les Hauts-de-Seine.

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Le premier est passé de 74 millions d'euros de projets financés à 137 millions d'euros entre 2019 et 2020 et le second, de 16 millions d'euros à 35 millions d'euros sur la même période. « Sur la capitale, faute de foncier, ce sont surtout des réhabilitations qui nécessitent de lourds investissements d'où l'appel au crowdfunding, décrypte Jérémie Benmoussa. Quant au 92, il attire des programmes alternatifs comme le coliving qui convainc moins les banques que les particuliers. »

L'Ile-de-France, «un territoire tellement dynamique»

Et ce n'est pas Khaled Dali, promoteur à la tête de D2I investissements, qui dira le contraire. « Plus les risques sont grands pour les banques, plus les besoins en fonds propres sont importants, assure-t-il. Donc le crowdfunding est un excellent moyen d'y parvenir car cela peut correspondre jusqu'à 80 % de ces fonds. »

L'entrepreneur mène quatre à cinq opérations par an. « Nous sommes une entreprise familiale, précise-t-il. Sans cet apport d'argent, nous ne pourrions monter que trois projets. » Sa société ne lance que des programmes en Ile-de-France. « Ce territoire est tellement dynamique en termes de logements et de bureaux que les risques sont particulièrement limités, rassure-t-il. Et quand nous lançons la campagne de financement, les études sont terminées, les permis de construire délivrés et les banques ont donné leur feu vert. Bref, c'est une rentabilité assurée. »

Malgré la crise sanitaire, l'avenir ne paraît pas sombre pour le crowdfunding. « Tous les projets iront à leur terme en Ile-de-France car ils sont bien dimensionnés, affirme Jérémie Benmoussa. Nous n'avons d'ailleurs connu aucun échec jusqu'à présent. Au pire, il y aura des retards mais pas plus. »

«Pour investir, pas besoin d'avoir un expert-comptable à ses côtés»

Frédéric a découvert le crowdfunding assez récemment. Il a rapidement été attiré par la simplicité, la fiabilité et le rendement du placement. « Ce sont des opérations à court terme, sur 12 ou 18 mois, donc l'investissement n'est pas bloqué très longtemps, apprécie-t-il. Et pour investir, pas besoin d'avoir un expert-comptable à ses côtés. Les plates-formes présentent très bien les différents projets. »

La sécurité est d'autant plus assurée aux investisseurs que tous les programmes font l'objet d'une sélection drastique. Chez certains, un comité d'expert sélectionne ceux qui leur paraissent les plus rentables.

Autre avantage : un ticket d'entrée à la carte. « On peut mettre 1000 euros comme 500 000 euros, poursuit le jeune homme. Et surtout sur différents projets à la fois afin de ne pas mettre toutes ses billes dans le même panier. » Il estime avoir investi 10000 euros à 12000 euros en deux ans et gagné près de 1000 euros.

«Avec 9 % de rémunération, c'est un excellent placement»

Ingrid (le prénom a été modifié) s'est lancée dans l'aventure suite à des déconvenues avec ses précédents placements. « La majorité d'entre eux, notamment l'assurance vie, me rapportait moins de 2 % alors qu'on m'avait promis le double, souligne-t-elle. J'ai donc fait un test et en six mois, j'ai récupéré près de 3700 euros pour 100 000 euros investis, soit un rapport de 7 % annuel. » En moyenne, ses investissements sont rémunérés entre 7 % et 12 %.

Charles (le prénom a été modifié) a investi à peu près la même somme, soit 1,5 million d'euros. Lui aussi s'est détourné des marchés financiers, trop fluctuants et mal rémunérés. « En tant qu'expert-comptable, j'ai eu beaucoup de clients promoteurs, je connais donc les montages financiers des programmes immobiliers, affirme-t-il. Avec 9 % de rémunération, c'est un excellent placement. Et, c'est moins risqué que la bourse. »

En quatre ans, il a ainsi cumulé près de 100 000 euros de gains, à travers une cinquantaine d'opérations, avec une moyenne de 9 % de rémunération. Il apprécie notamment les projets en région parisienne. « Il s'agit généralement de promoteurs qui ont pignon sur rue, avec une solide assise financière, s'enthousiasme-t-il. Au pire, les chantiers peuvent être livrés en retard. Pour 2020, si la pandémie persiste, j'ai intégré le fait que certaines opérations seront rallongées de six à huit mois. »