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Loyers impayés et caution non rendue, les plaies de la gestion locative

Le site litige.fr a recensé les problèmes les plus courants des locataires et des propriétaires.

 La plupart des litiges à l’initiative des locataires envers les propriétaires concernent la non-restitution du dépôt de garantie.
La plupart des litiges à l’initiative des locataires envers les propriétaires concernent la non-restitution du dépôt de garantie. LP

Près de 3703 recours concernant l'immobilier ont été lancés via le site litige.fr entre le 1er janvier et la mi-septembre 2020. Sur ce total, 2576, soit près de 70 %, sont à l'initiative des locataires envers les propriétaires. L'essentiel, près de 63%, concerne la non-restitution du dépôt de garantie et 14% l'insalubrité et la vétusté du logement. Les 23% étant principalement répartis sur des problèmes de chauffage, de contestation de sommes réclamées par le propriétaire ou encore sur la régularisation de charges locatives.

« Les problèmes de caution non rendue, c'est un grand standard, analyse Yoni Ohana, le cofondateur du site. Beaucoup de propriétaires espèrent ainsi que les locataires oublieront ou qu'ils n'oseront pas se lancer dans une procédure ».

Mais ce n'est pas le cas d'Emeline qui a quitté son appartement en location, dans le XVIIe à Paris, le 21 janvier dernier. « L'état des lieux évoquait juste un plan de travail abîmé et nous étions d'accord pour payer, raconte-t-elle. Notre caution de 1700 euros, déjà encaissée, devait nous être rendue dans les deux mois. Mais malgré plusieurs appels, nous n'avons rien vu venir. L'agence a fait preuve de mauvaise volonté. Pour se justifier, elle a évoqué des réparations de plomberie dont nous n'avons jamais entendu parler. »

Procédures d'expulsion

Emeline décide de contre-attaquer. « Après une première lettre de relance, nous venons d'envoyer une mise en demeure qui nous a coûté 50 euros en passant par litige.fr, poursuit-elle. En plus de la caution, l'agence, c'est la loi, devra verser 10% du montant du loyer par mois de retard. Aujourd'hui, nous en sommes à plus de 500 euros. La prochaine étape, ce sera l'huissier. Mais c'est vraiment énervant et épuisant. »

Loyers impayés et caution non rendue, les plaies de la gestion locative

Les actions des propriétaires sont beaucoup moins nombreuses puisqu'ils ne représentent que 16% des recours. Et sur ce chiffre, près de 76% concernent des loyers impayés et les procédures d'expulsion. « Et encore, cette année, ces recours sont moins nombreux du fait de le Covid-19, tempère Yoni Ohana. D'une part, les propriétaires ont subi la prolongation de la trêve hivernale empêchant les expulsions durant le confinement et d'autre part, ces procédures ont été mises de côté au profit d'actions plus urgentes notamment liées aux voyages et au droit du travail. »

Pourtant c'est bien le cauchemar qu'à vécu Odile. Elle a loué son studio, situé à Peymeinade (Alpes-Maritimes), fin août 2018, à un jeune couple avec enfants. « En septembre, ils ont payé une partie, et fin octobre, début novembre, plus de nouvelle, nous étions entrés en trêve hivernale. »

Très peu de différends réglés au tribunal

Odile a entamé alors une procédure via litige.fr pour récupérer 1500 euros. Mise en demeure, huissier, toute la palette de menaces est déclenchée. « Et miracle, ils sont partis mi-décembre sans aller jusqu'au bout de la trêve. Malgré un procès que j'ai gagné, le couple ne m'a jamais remboursé. Et ça m'a coûté 500 euros en frais de justice. Mais je ne regrette rien car je crois que les huissiers leur ont fait peur. Au début, la juriste du site m'avait dit que si ça bougeait avant le mois d'août 2019, j'aurais de la chance… »

Des procédures que le cofondateur de litige.fr connaît bien. « Si ce type de recours représente les trois-quarts des conflits, c'est parce que le cadre légal est plutôt défavorable aux bailleurs qui mettent, habituellement, entre un et deux ans à expulser un locataire indélicat, souligne-t-il. Entre les pertes de loyers et le coût de la procédure, beaucoup d'entre eux préfèrent laisser des logements vides ». En effet, rien qu'en coût moyen de procédure, le bailleur a déboursé, en moyenne en 2020, près de 4138 euros.

Hormis ce recours, le montant moyen de tous les autres tourne autour de 863 euros. Dans 93 % des cas, un accord amiable est trouvé. Seuls 7 % des recours finissent au tribunal.