Immobilier : pourquoi obtenir un crédit va devenir plus difficile

La Banque de France a publié des recommandations, qui vont devenir obligatoires, pour durcir les conditions d’accès au crédit immobilier et calmer un marché toujours en progression. Les banques seront tenues d’être plus vigilantes et exigeantes.

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 L’accès au crédit sera compliqué notamment pour les personnes dont l’activité a été directement impactée par la crise.
L’accès au crédit sera compliqué notamment pour les personnes dont l’activité a été directement impactée par la crise. LP/Delphine Goldszten

Le rêve de devenir propriétaire a été, ces cinq dernières années, d'une accessibilité folle pour les ménages français. Avec des taux d'intérêt très bas, les particuliers y ont vu l'opportunité d'acheter. Un emploi pérenne, un revenu stable, et le tour était joué. Les banques ont répondu présentes, et la machine s'est emballée, jusqu'à ce que le nombre de transactions immobilières dépasse le million en 2019. Un record. Mais aujourd'hui, la fête est finie.

Face à une maturité — la durée d'un emprunt — et un taux d'effort — part des revenus consacrée au paiement du crédit — toujours plus élevés, la Banque de France tente de calmer la fièvre immobilière, qui a vu les prix s'envoler. En appelant les banques à un retour aux « bonnes pratiques ». « Nous avons eu en 2020, en dépit des confinements, 5,4% de croissance de crédit immobilier, comme ces dernières années. Nous sommes devenus le pays de la zone euro où les ménages sont les plus endettés. Nous avons atteint un seuil critique », prévient Emmanuelle Assouan, directrice générale adjointe à la stabilité financière à la Banque de la France.

Un assouplissement en trompe-l'œil

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a publié des recommandations en décembre, sous forme d'un ajustement de son premier tour de vis, en 2019. Les banques sont désormais invitées à ne pas dépasser un taux d'effort de 35%, et une maturité maximum de 25 ans. 20% de la production pourra déroger à ces règles, sous certaines conditions. « A cela s'ajoute le fait que nous devons maintenant inclure l'assurance de prêt dans le calcul du taux d'effort », souligne Marie-Christine Ducholet, directrice de la banque de détail de la Société générale.

Immobilier : pourquoi obtenir un crédit va devenir plus difficile

Surtout, ces nouvelles recommandations se transformeront d'ici l'été en véritables normes obligatoires, encadrées juridiquement. « Comme si nous agissions n'importe comment avant. Nous ne surendettons pas les particuliers, et je peux le prouver ! Notre système est sain, nous ne sommes pas aux Etats-Unis », peste Olivier Gavalda, directeur général du Crédit agricole Ile-de-France. Il met en avant le taux de défaut de paiement, extrêmement faible : moins de 1%.

Avec la crise, des critères plus officieux

Concrètement, les banques traditionnelles vont restreindre l'accès au crédit immobilier pour rester dans les clous. La vigilance portée aux dossiers va s'accroître encore cette année. « Les premiers à être impactés sont les jeunes couples avec de faibles revenus ou les profils à risque (seniors, malades…) », prévient Astrid Cousin, porte-parole du comparateur d'assurances Magnolia.fr.

Un exemple ? Avant, ce dossier d'un ingénieur de 26 ans à 39% d'endettement aurait été accepté sans problème au vu du profil de l'emprunteur, susceptible de voir son salaire augmenter rapidement. Aujourd'hui, les banques préféreront un profil moins risqué compte tenu de leur marge de flexibilité réduite. « Ou alors, un apport personnel très important lui sera demandé », avance Maxime Poma, directeur associé de Persona Courtage. « Les particuliers doivent aussi faire preuve de flexibilité, notamment par la mobilisation de l'épargne qui n'est pas toujours utilisée lors d'une acquisition immobilière. Or, c'est du bon sens ! » défend Emmanuelle Assouan.

A ces nouvelles conditions s'ajoutent des critères plus officieux, directement liés à la crise. De plus en plus frileuses, les banques font preuve d'un certain scepticisme face à des emprunteurs employés dans les domaines du tourisme, de l'aéronautique, de la restauration ou de l'événementiel, les plus touchés par la crise sanitaire. « Les banquiers regardent l'entreprise, ses résultats, son secteur d'activité, souligne Cécile Roquelaure. Si vous travaillez dans un restaurant, ça peut coincer… »

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Malgré tout, les courtiers veulent voir le verre à moitié plein. « 10% de nos clients voient leurs dossiers refusés en ce début d'année, cela signifie que 90% parviennent quand même à obtenir un accord », conclut Sandrine Allonier, directrice des études chez Vousfinancer.