Immobilier : pas (encore) d’effet «Grand Paris Express» sur les prix à La Courneuve

Si le projet du supermétro fait flamber les prix dans certaines villes autour de la capitale, ce n’est pas le cas partout… En Seine-Saint-Denis, La Courneuve et Le Bourget affichent même une baisse. Explications.

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 La Courneuve (Seine-Saint-Denis), le 20 novembre 2020. La future gare du Grand Paris Express sera desservie par les lignes 16 et 17.
La Courneuve (Seine-Saint-Denis), le 20 novembre 2020. La future gare du Grand Paris Express sera desservie par les lignes 16 et 17. Société du Grand Paris/Géra

Le Grand Paris Express n'est pas toujours synonyme de flambée des prix. Les stations du Bourget et de La Courneuve (Seine-Saint-Denis) affichent une baisse du prix au mètre carré. Un flop visible autour de la future station Les Six Routes, censée relier dans trois ans les nouvelles lignes 16 (Pleyel/Noisy-Champs) et 17 (Pleyel/Le Mesnil-Amelot) du Grand Paris aux lignes de bus et de tramway (T1) existantes. La future gare arrive en tête des emplacements où les prix baissent au lieu de grimper, selon les données compilées par le comparateur Meilleurs Agents.

En cinq ans, les prix à ses alentours ont reculé de 2,6 % à 2 858 €/m2. C'est certes moins que la ville elle-même où le prix au m2 a dégringolé de 3,7 % pour un prix au m2 sensiblement le même (2 887 €). Mais cette baisse a de quoi surprendre quand on sait que ce futur hub intermodal est situé, comme son nom l'indique, à un carrefour stratégique desservant Aubervilliers, Bobigny, Drancy, Le Bourget, Stains et Saint-Denis.

« On constate que les prix stagnent dans certains endroits qui pâtissent de l'urbanisme de barres de la fin des années 1950, de cet effet « tour » qui fait plus penser à une cité qu'à une copropriété mais les prix fonciers progressent ailleurs », explique le maire (PCF) Gilles Poux. « Le projet est encore peu connu et est situé juste à côté de la Cité des 4 000 entre la tour sud et nord », complète Navid en charge de l'agence Orpi.

Un potentiel d'investissement sous-évalué ?

Dans le métier depuis sept ans, ce professionnel reste néanmoins convaincu du « fort potentiel de hausse du secteur », à ses yeux sous-évalué. « La Courneuve connaît une progression plus lente qu'ailleurs mais elle va finir par profiter du boom des prix de l'immobilier d'Aubervilliers, juste à côté, d'ailleurs ça commence déjà… Certaines personnes ne pouvant plus y acheter, se tournent vers La Courneuve », assure-t-il, exemples à l'appui. L'an dernier, un deux-pièces de 38 m2 situé rue de la Convention, à proximité des commerces, a été vendu 3 400 €/m2, soit 600 €/m2 de plus qu'à 800 m plus au nord…

« En réalité, La Courneuve regroupe deux marchés immobiliers en un avec une partie de la ville jouxtant Aubervilliers où les prix explosent et le reste de la ville, proche des tours et peu commerçant, qui attire moins », résume Alberto Moreira. Gérant de l'agence Century 21 d'Aubervilliers, il vient d'ouvrir une agence à La Courneuve, certain lui aussi que le marché va décoller avec la mise en service de la nouvelle gare.

Prévue pour les Jeux olympiques de 2024, la station devrait être opérationnelle « plutôt début 2025 », selon Gilles Poux. La crise du Covid a retardé le chantier où une immense grue s'active. La gare n'est qu'une première étape d'un projet plus vaste prévoyant la construction en 2030 de plus de 1 000 logements (dont 30 % sociaux et 5 % en accession sociale), 4 600 m2 de bureaux, 5 000 m2 de commerces et services et des équipements publics (1 500 m2).

Des prix plafonnés, mais les habitants historiques craignent d'être «chassés»

Une réhabilitation du quartier de la Cité-des-4-000 synonyme de montée en gamme ? Pour les habitués du bar tabac Les Six Routes juste en face de la gare, c'est « une évidence ». « Il ne faut pas être dupe, c'est une manière de renouveler la population, de chasser les habitants historiques de La Courneuve pour d'autres, prêts à payer des loyers plus élevés, même en HLM », estime Fouad, 48 ans, chauffeur poids lourd né à La Courneuve. Et le plafonnement des prix au m2 par la mairie entre 3 200 € et 3 500 € hors taxes pour accéder à la propriété les fait sourire. « Je suis fonctionnaire, né ici, et la banque me refuse chaque demande de crédit », soupire Laïs, 39 ans. « D'ici à cinq ans, La Courneuve sera le XXIIIe arrondissement de Paris, derrière Saint-Denis et Aubervilliers », parie Christelle.