Immobilier : même si les taux sont très bas, gare au poids de l’assurance dans votre endettement

C’est vraiment le moment de souscrire un crédit immobilier. Les taux sont très bas, mais gare à l’assurance, car elle doit désormais être incluse d’office dans le calcul de votre taux d’endettement !

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 Intégrer systématiquement le coût de l’assurance dans le calcul des charges annuelles peut conduire à exclure certains emprunteurs du crédit.
Intégrer systématiquement le coût de l’assurance dans le calcul des charges annuelles peut conduire à exclure certains emprunteurs du crédit. LP/Olivier Corsan

C'est la bonne nouvelle de ce début d'année. Les taux d'intérêt n'ont jamais été aussi bas pour les emprunteurs immobiliers. « Ils atteignent un nouveau record historique en février, faisant mieux encore qu'à l'automne 2019 », son précédent record, explique Maël Bernier, porte-parole du comparateur Meilleurtaux.com. Malgré les circonstances exceptionnelles liées à la pandémie de Covid-19, le taux d'intérêt moyen proposé par les banques pour février s'élève à 0,82 % sur 15 ans, 1,22 % sur 20 ans et 1,26 % sur 25 ans. « Les nouvelles mesures sanitaires sont sans aucun effet sur les offres bancaires, contrairement au premier confinement de mars dernier », ajoute la professionnelle, qui note un recul de « seulement 21 % des demandes de crédits en 2020 » par rapport à 2019, essentiellement en raison du confinement du printemps.

Dans le même temps, l'appétence des Français pour l'immobilier semble plus que jamais au rendez-vous. Selon les derniers chiffres du comparateur, les dépôts de dossiers ont augmenté en janvier de 10 % par rapport à janvier 2020, qui était déjà considéré comme un mois exceptionnel en la matière. Côté banques, les objectifs de production pour 2021 resteraient élevés, « au même niveau que l'an dernier », selon Meilleurtaux.

Assouplissements de façade ?

Même le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), la très stricte autorité chargée de surveiller et réguler le système financier, a décidé de lâcher du lest. Revenant sur ses recommandations émises fin 2019, elle a assoupli mi-décembre trois des conditions d'octroi des crédits immobiliers imposées aux banques. Désormais, le taux d'endettement est relevé de deux points, de 33 % à 35 %. La durée maximale des prêts est, elle, allongée de deux ans, de 25 à 27 ans en cas d'achat dans le neuf et sous conditions de travaux dans l'ancien (au moins 25 % du montant total). Enfin, la latitude offerte aux banques pour déroger à ces règles passe de 15 % à 20 %. Aussitôt, les professionnels de l'immobilier ont salué ces bonnes nouvelles synonymes de relance des crédits.

Mais est-ce une bonne nouvelle pour les emprunteurs ? Pas si sûr. Car lors de la publication de cette nouvelle recommandation le 28 janvier sur son site Internet, le HCSF a discrètement inséré une « notice » dans laquelle il réduit considérablement le champ de ses assouplissements. L'autorité prend soin de rappeler aux banques leur obligation d'intégrer systématiquement le coût de l'assurance dans le calcul des charges annuelles du crédit. Une contrainte légale que beaucoup d'établissements bancaires contournent dans les faits.

Immobilier : même si les taux sont très bas, gare au poids de l’assurance dans votre endettement

« Au moment de constituer le dossier de prêt, certaines banques évitent d'inclure le taux d'assurance pour rester dans les clous des 33 % (NDLR : désormais 35 %) d'endettement maximum imposés par le Haut conseil, précise Astrid Cousin, porte-parole du comparateur d'assurances de prêt Magnolia.fr. Pour certains profils, notamment les jeunes sans apport ou les emprunteurs à risque, exclure l'assurance de ce calcul pouvait leur permettre d'emprunter, ce qui ne va plus du tout être possible », souligne-t-elle. Et un banquier de plaider : « L'assurance emprunteur n'est en rien une obligation légale et n'est pas assimilable à une dette ».

Davantage d'emprunteurs exclus du crédit

Cette nouvelle restriction pourrait même exclure certains emprunteurs du crédit immobilier. « Le fait d'inclure systématiquement l'assurance emprunteur annule le gain de capacité d'emprunt générée par la hausse de l'endettement, passé de 33 % à 35 % par le Haut Conseil de stabilité financière », analyse Sandrine Allonier, directrice des études chez le comparateur Vousfinancer. « Cette nouvelle contrainte reprend d'une main fin janvier ce qu'elle avait octroyé aux banques mi-décembre », râle de son côté Maël Bernier. Avec un préjudice de taille pour l'emprunteur, car le coût de l'assurance varie selon son profil, son âge, son état de santé et, bien sûr, en fonction de l'assureur lui-même (la banque créancière ou un établissement délégué) ! « De 0,3 % à près de 1 %, le coût peut fortement alourdir la facture finale », souligne Astrid Cousin, qui appelle, plus que jamais, à comparer les offres des spécialistes de l'assurance emprunteur.