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Immobilier : «Les promesses signées en juin vont donner le ton du marché dans le monde d’après»

Un mois après le déconfinement, Thomas Lefebvre, Directeur scientifique chez MeilleursAgents, décrypte les tendances du marché.

 Paris, mercredi 3 juin. Selon Thomas Lefebvre, «on est sur une stabilité des prix».
Paris, mercredi 3 juin. Selon Thomas Lefebvre, «on est sur une stabilité des prix». LP/Arnaud Dumontier

Le marché immobilier francilien a repris des couleurs après deux mois de paralysie. S'il est encore trop tôt pour évaluer l'impact du confinement sur les prix, les premiers indices montrent qu'il n'a pas freiné l'activité mais qu'il l'a très certainement bouleversée. Nous vous révélons, au travers de notre dossier « Immobilier, où acheter en Ile-de-France », les tendances à Paris, dans les départements de petite et de grande couronne, et dans un rayon de 100 km autour de la capitale.

Thomas Lefebvre, directeur scientifique du site MeilleursAgents, spécialiste de l'estimation immobilière et la mise en relation de clients avec des agences, évoque les conséquences de la crise sanitaire sur l'immobilier et les scénarios envisageables dans les mois à venir.

Comment se comporte le marché francilien depuis la fin du confinement ?

Thomas Lefebvre. Les premiers chiffres montrent une sorte de rebond technique. Ils correspondent aux promesses de vente signées en mai et sont la concrétisation de projets qui étaient très avancés avant le confinement avec des négociations déjà menées. Le volume de promesses de ventes signées rattrape le niveau d'avant le confinement et ce volume est intéressant. Le premier signal envoyé est celui que des gens ont encore confiance et sont allés au bout de leur projet. Les abandons sont à la marge. C'est plutôt une bonne nouvelle.

Et concernant les prix ?

La dynamique positive que l'on a connue au début de l'année 2020 est très clairement cassée. Nous ne sommes plus du tout sur les mêmes chiffres d'évolution de prix. A Paris, avant le confinement, ils augmentaient de 1% par mois, aujourd'hui ce n'est plus du tout ça. On est sur une stabilité, on attend de voir ce que ça va donner du côté des transactions à venir. Les nouvelles promesses qui vont être signées en juin seront le résultat de projets immobiliers post-confinement. Ça va donner le ton du marché dans le monde d'après. Nous verrons alors si ça redémarre ou pas.

Le printemps est traditionnellement la haute saison de l'immobilier. Après un marché à l'arrêt, y aura-t-il un effet de rattrapage ?

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On ne sait pas encore, tout va dépendre de la reprise globale de l'économie. Ce qui est certains c'est que l'on a perdu 160 000 transactions sur les deux mois au niveau national. Dans le scénario où ça repart, les transactions s'étaleront très certainement jusqu'à la fin de l'année. Certains vendeurs vont vouloir aller vite, parce qu'ils n'ont pas le choix et ils devront peut-être concéder des baisses de prix. D'autres, qui vendent et achètent pour être en phase avec la rentrée scolaire, vont certainement reporter leur projet d'un an. Et les nombreuses transactions du printemps sont très liées à ce phénomène.

Sur quoi faut-il se baser pour la reprise ?

Il faut comprendre que trois moteurs font tourner le marché immobilier : l'emploi, le crédit et la confiance. Aujourd'hui, le marché de l'emploi est très incertain, avec de nombreux pans de notre économie qui sont en souffrance.

Concernant le crédit immobilier, le vrai sujet ne porte pas vraiment sur les taux mais surtout sur l'octroi (lire encadré en fin d'article). Comment vont se comporter les banques dans cette période d'incertitudes ? A qui vont-elles prêter ? C'est un vrai sujet. Le mois de juin va commencer à nous apporter quelques réponses. Quant à la confiance des ménages, la peur de l'avenir risque de freiner les projets car acheter, c'est s'endetter pour 20 ans.

Donc si ces trois moteurs fonctionnent mal, alors le marché de l'immobilier mettra du temps à se remettre. Les premiers éléments de réponse ne vont pas tarder mais nous aurons une meilleure visibilité en septembre.

Le baromètre publié le 2 juin montre une légère baisse des prix à Paris. Cela va-t-il s'accentuer ?

C'est possible mais ce n'est pas le cas pour le moment. On est sur une stabilité. Par rapport à d'autres villes de France, Paris dispose d'une réserve de demandes beaucoup plus importante et un tissu économique plus fort. Les potentiels acquéreurs sur Paris ont continué à travailler, à toucher leurs revenus, ils sont moins en risque sur l'emploi. A l'inverse, d'autres villes où l'économie est portée par des secteurs aujourd'hui en souffrance comme l'aéronautique, l'automobile, ou le tourisme, verront leur marché immobilier plus impacté.

Des études montrent qu'après ce confinement les Franciliens ont envie de quitter Paris. Croyez-vous à cet exode ?

Je crois plus à des gens qui accélèrent leur départ de Paris vers le Grand Paris que vers la Province. Le télétravail s'est certes généralisé pendant la crise mais à l'avenir, il ne représentera pas forcément 100 % du temps de travail. Ainsi, les acquéreurs iront vers des villes connectées à la capitale par les transports en commun. La trajectoire immobilière vers la banlieue peut être accélérée en ce moment mais je ne crois pas à un départ massif vers les campagnes.

«Les taux se sont réajustés, il n’y a aucune raison qu’ils augmentent»
Philippe Taboret, directeur général adjoint de la CAFPI, courtier en crédit immobilier.

Alors, augmentent ou pas ? A l’heure où le marché de l’immobilier repart après deux mois de confinement, la question des taux de crédit préoccupe de nombreux acquéreurs.

Et pour Philippe Taboret, directeur général adjoint de la CAFPI, l’un des principaux courtiers en crédit immobilier (40 000 dossiers finalisés par an dont un tiers en Ile-de-France), la réponse est plutôt « pas » : « Ils sont montés pendant l’épidémie et là ils se réajustent et vont rester stables. Il n’y a aucune raison qu’ils augmentent car aucun indicateur économique, aucun message de la Banque centrale européenne ne le prévoit », indique-t-il.

Ainsi, en Ile-de-France, le taux moyen (sur 20 ans) proposé par la CAFPI retrouve en juin son niveau pré-Covid, 1%, contre 1,12% en mai, soit une baisse de 0,12%. Pas de retour toutefois aux 0,80% pratiqués fin 2019.

« Il y a eu la pandémie, mais aussi les critères du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) appliqués fin décembre et la prise en compte des risques liés au chômage… Avec le marché qui repart, les banques veulent répondre à cette demande. On est sur de la relance commerciale », reprend-il. Pas de prévisions à long terme. « Tout dépendra si on sort vraiment de la crise sanitaire. On verra s’il y a une rechute à la rentrée. »

«A notre niveau, on s’autocensure déjà en ne prenant plus certains dossiers…»

Si les conditions sont bonnes, son inquiétude porte plus sur la distribution des crédits. « Les critères risquent de se durcir dans les mois qui viennent », glisse-t-il. Déjà fin décembre, le HCSF a réduit la voilure en imposant des conditions d’acceptation plus strictes : pas plus de 33% d’endettement, pas de crédit au-delà de 25 ans, pas de financement à plus de 100% La Chambre des notaires du Grand Paris a récemment annoncé que 10 à 15% des compromis d’achat de logement n’allaient pas jusqu’à l’acte authentique.

Philippe Taboret estime qu’on va au-delà avec 20 à 25% d’opérations en moins. « Les banques vont refuser plus de prêts compte tenu de la fermeture d’entreprises, des dépôts de bilan. C’est un peu court pour connaître la véritable portée de la crise. A notre niveau, on s’autocensure déjà en ne prenant plus certains dossiers… »

Une chose est sûre : il faut selon lui alléger les critères du HCSF et aussi augmenter le taux d’usure, taux maximum au-delà duquel les banques n’ont pas le droit de prêter : « Son mode de calcul (NDLR, moyenne des taux plus un tiers de cette dernière) n’est plus adapté aux taux bas pratiqués aujourd’hui. Il faudrait un plancher de marge, ça permettrait de débloquer bien des dossiers. »

A cela s’ajoute le rallongement des délais de traitement, jusqu’à un mois en région parisienne. « C’est exacerbé car le marché est tendu. Plus que jamais, passer par un courtier est indispensable car les banques sont occupées avec les prêts aux entreprises. Le courtier permet de faire gagner du temps, d’éviter les écueils. »