Immobilier : le prix des grands appartements flambe, les familles désertent Paris

A l’achat, les grands appartements dans la capitale sont plus chers au mètre carré qu’un studio ou un deux-pièces. Cette exception parisienne, qui pourrait s’accentuer avec la crise sanitaire, explique pourquoi de plus en plus des familles quittent la capitale.

AbonnésCet article est réservé aux abonnés.
 Les grands appartements, au-delà de trois pièces, sont très rares dans la capitale. Ce qui explique une tension sur les prix. (Illustration)
Les grands appartements, au-delà de trois pièces, sont très rares dans la capitale. Ce qui explique une tension sur les prix. (Illustration) LP/Guillaume Georges

Les familles quittent Paris… ou Paris quitte les familles? Et si derrière l'exode des habitants, qui s'accélère avec le Covid-19, se cachait une autre réalité? Celle de l'inadaptation des logements parisiens aux familles dès le deuxième voire premier enfant. A la tête du service Etudes de l'antenne régionale d'Ile-de-France de l'Insee, Mustapha Touahir confirme : «Le parc de logements à Paris est très particulier et atypique.»

Selon les données de l'institut statistiques, que Le Parisien a extrait, le parc de la capitale des résidences principales est très largement dominé… par les petites surfaces ! Plus d'un logement sur deux (55%) est un studio ou un deux-pièces. 22% des logements seulement ont quatre pièces ou plus, nécessaire à partir du deuxième enfant si on veut une chambre par enfant et une pour les parents.

Immobilier  : le prix des grands appartements flambe, les familles désertent Paris

Dans les dix plus grandes villes françaises hors Paris, la part des petites surfaces représente entre 29% à Marseille (Bouches-du-Rhône) et 44% à Lille (Nord) du parc de logements. En France, toujours selon l'Insee, la part des studios et deux-pièces représentent moins de 19% des résidences principales. En Ile-de-France, dans les départements de petite et grande couronne, le parc est relativement homogène : sur cent logements, 7 sont un studio, 14 sont des deux-pièces, 24 des trois-pièces, 24 des quatre-pièces et 31 des cinq-pièces ou plus.

Pourquoi un tel contraste à Paris ? «Les surfaces y ont sans cesse été compressées, explique Loeiz Bourdic, le directeur en France de PriceHubble, spécialisée dans la data immobilière. Il y a eu des découpes successives par le passé des appartements pour être remis en location et en faire réduire les prix.» Ainsi, selon l'Insee, dans la capitale, les cinq-pièces représentent 6% du parc, les six-pièces et plus… 3%.

Les grands appartements sont d'autant plus rares, à Paris, qu'ils ne sont que très peu en vente. Plus encore ces dernières années avec l'augmentation fulgurante des prix. «Les gens qui ont un grand appartement n'ont pas envie de déménager sauf si c'est pour aller dans une autre ville, en banlieue par exemple», confie Brice Moyse, le patron d'Immopolis. Leurs occupants ont, pour plus de la moitié, plus de 55 ans. Ils y habitent, pour 60%, depuis plus de dix ans… 23% y ont emménagé il y a plus de trente ans!

Un «effet cuvette» propre à Paris

La typologie des occupants des grands appartements n'est pas sans poser un problème de sous-occupation, même si, souligne Mustapha Touahir, «on compte beaucoup moins de logements sous-occupés à Paris qu'ailleurs en France ou en Île-de-France». Il n'empêche : presque la moitié des quatre et cinq pièces ne sont occupés que par deux personnes, 42% des six pièces et plus le sont par une ou deux personnes…

Newsletter L'essentiel du matin
Un tour de l'actualité pour commencer la journée
Toutes les newsletters

«L'appartement pour les familles est rare, explique Mustapha Touahir. Ce qui contribue aux prix élevés. » Même analyse du côté de PriceHubble où on parle même d'un «effet cuvette» : du studio au trois-pièces, le prix médian au mètre carré baisse (de 10 800 à 10 700 euros) avant de remonter et même de dépasser le prix du studio plus on monte en surface (de 11 100 à 11 800 euros) Autrement dit : un cinq-pièces coûte plus cher qu'un studio au mètre carré. Un effet propre à Paris – qu'on ne retrouve pas sur la location –, expliqué par la tension sur ce type de bien.

Immobilier  : le prix des grands appartements flambe, les familles désertent Paris

Dans le XVIIIe arrondissement, Brice Moyse sait ce qu'il en est. L'agent immobilier a vu ces dernières années les prix pour les grandes surfaces flamber jusqu'à l'absurde : «Que l'appartement ait des défauts ou non, qu'il soit bien ou mal exposé, qu'il soit au dernier ou au premier étage, il partait au même prix», explique l'agent immobilier. Mais à la faveur d'une baisse de la demande avec le Covid-19, «le marché redevient plus sain et tout ne part pas à tous les prix», continue le patron d'Immopolis.

Faut-il espérer un changement dans les prochains mois ? Chez PriceHubble, quand on observe les annonces actuellement en ligne, rien n'a radicalement changé. Pire, selon Loeiz Bourdic, l'«effet cuvette» pourrait s'accentuer si ce n'est se transformer en faveur d'une ligne droite croissante avec la surface et le nombre de pièces.

«Les prix des petites surfaces pourraient baisser en cas de durcissement de l'encadrement des loyers qui ferait baisser les loyers et donc les prix, les prix des très grandes surfaces pourraient continuer à monter car ils concernent des clients riches qui ne sont pas impactés par la crise et qui n'ont pas de de difficultés à obtenir un financement », explique le patron de PriceHubble France. Au milieu, ce serait donc la famille «modeste» qui trinquerait. Au risque d'accélérer, encore un peu plus, leur exode?