Immobilier : l’arrivée du supermétro fait grimper les prix en flèche à Bagneux

Longtemps délaissée, la commune des Hauts-de-Seine est en pleine mutation avec le prolongement de la ligne 4 fin 2021, et l’arrivée de la ligne 15 du supermétro en 2025.

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 Bagneux (Hauts-de-Seine), mercredi 3 février 2021. Le métro est très attendu par les habitants. Ceux qui ont acheté se réjouissent de la valeur que va prendre leur bien.
Bagneux (Hauts-de-Seine), mercredi 3 février 2021. Le métro est très attendu par les habitants. Ceux qui ont acheté se réjouissent de la valeur que va prendre leur bien. LP/A.-L. A.

« Bagneux ? C'est une ville d'avenir. C'était mieux d'acheter il y a dix ans, mais ça reste intéressant car ça va continuer de prendre de la valeur. » Pour Romain Chambaloux, négociateur à l'agence Foncia, c'est encore le moment d'acheter sur la commune des Hauts-de-Seine. Et il vaudrait mieux se dépêcher avant l'arrivée de la ligne 4 du métro, prévue pour la fin 2021. « Beaucoup de propriétaires attendent cette échéance pour gonfler leur prix », prévient-il.

Bagneux est identifiée par la plateforme Meilleurs Agents comme faisant partie du top cinq des futures stations du Grand Paris express ayant le plus augmenté en cinq ans et présentant également un fort potentiel. Autrement dit, les prix au niveau de la future gare ont déjà décollé (+ 40,7 % en cinq ans), mais vont encore progresser. Le prix au m² dans le périmètre de la station est estimé à 5 545 euros, tandis que celui de la ville dans son ensemble s'établit à 5 255 euros (+ 25,7 % en cinq ans).

Deux lignes de métro d'ici à 2025 !

« Depuis 2016, les mentalités ont changé. Les gens ont compris l'intérêt d'investir à Bagneux avant que le métro n'arrive », souligne Djassem Haddad, le directeur de l'agence MyHouse Immobilier, située à deux pas du chantier. Sur place, de petites fenêtres créées dans de hautes palissades permettent de voir l'immense chantier de la future gare du Grand Paris Express (ligne 15 sud) dont la mise en service est prévue pour 2025.

Mais c'est bien le prolongement de la ligne 4 attendu fin 2021 qui attire déjà les acheteurs. « Ça va apporter plus de demande. Plusieurs villes aux alentours sont inaccessibles. Ceux qui n'ont pas les moyens d'acheter à Montrouge viennent à Bagneux. On a aussi beaucoup de Parisiens », reprend le professionnel.

Visuel d’architecte de la future gare de Bagneux. Société du Grand Paris/Mimra
Visuel d’architecte de la future gare de Bagneux. Société du Grand Paris/Mimra  

La ville de près de 40 000 habitants est en pleine mutation. 1 500 logements sont attendus sur l'écoquartier Victor Hugo juste à côté de la future gare. 540 ont déjà été livrés. 600 logements vont également sortir dans le quartier de la Pierre-Plate, un quartier populaire qui fait l'objet d'une vaste rénovation urbaine.

Et ça n'est pas tout. Pas moins de onze programmes immobiliers neufs, pour certains déjà commercialisés, sont répertoriés sur la ville. Une manière de rééquilibrer l'offre de logements sur la ville qui compte 64 % de logements sociaux.

Des exigences imposées aux promoteurs

Consciente que le supermétro allait entraîner une tension sur les prix, la municipalité communiste a posé plusieurs exigences aux promoteurs dans sa charte de construction et de la promotion afin que les habitants ne soient pas pénalisés. Parmi elles : un prix plafond qui change tous les ans (il est aux alentours de 4 500 euros/m² actuellement selon la ville), 10 % de logements à prix maîtrisés (pour les programmes à plus de vingt logements) et une période de pré-commercialisation réservée aux Balnéolais. Et Romain Chambaloux de souligner une situation atypique : le neuf se retrouve parfois moins cher que l'ancien!

Bagneux, le 3 février. La résidence Flora Verde a été livrée en 2015. Selon un agent immobilier, les appartements peuvent s’y vendent à 6 000 €/m². LP/A.-L.-A.
Bagneux, le 3 février. La résidence Flora Verde a été livrée en 2015. Selon un agent immobilier, les appartements peuvent s’y vendent à 6 000 €/m². LP/A.-L.-A.  

Il n'empêche. Les prix de certains quartiers ont bel et bien déjà commencé à flamber : « Dans la résidence Flora Verde (à deux pas de la future gare et livrée en 2015), je peux vendre à presque 6 000 euros/m². Dans le quartier du Fort-de-Montrouge c'est 8 000 euros/m²! La proximité de deux futures stations de la ligne 4 Barbara et Bagneux a tout changé. En 2016, on trouvait une maison de 120-150 m² à 500 000 €. Aujourd'hui, c'est 1 million d'euros, même pour une épave. Pour trouver à 4 500 ou 5 000 euros/m² dans l'ancien, il faut se tourner vers des appartements dans les barres des années 1960 », reprend Djassem Haddad.

De nouveaux équipements publics attendus

En 2017, Alexandre, 42 ans, et sa femme ont acheté un cinq-pièces de 105 m² pour 560 000 € dans une nouvelle résidence de la ZAC Victor Hugo. « On s'est installé ici pour le prolongement de la ligne 4. Ça devait être 2019, puis ça a été repoussé. Donc on a vraiment hâte que la station ouvre », souffle-t-il.

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Persuadé d'avoir fait un bon investissement, il se pose néanmoins la question de rester à moyen terme « par rapport aux écoles » pour leur petite fille. La mairie précise qu'une nouvelle école ouvrira à la prochaine rentrée et qu'un lycée général, le premier de la ville, devrait voir le jour dans le quartier des Mathurins en 2026, quartier où 2 800 logements sont attendus.