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Immobilier : faut-il investir dans une ville moyenne ?

Mises en lumière lors du déconfinement, les villes moyennes se révèlent être un pari d’avenir pour les investisseurs face à des prix trop élevés dans les grosses villes.

 Angers, qui doit inaugurer d’ici fin 2022 deux nouvelles lignes de tramway, est une ville intéressante pour les investisseurs.
Angers, qui doit inaugurer d’ici fin 2022 deux nouvelles lignes de tramway, est une ville intéressante pour les investisseurs.  LP/Aurélie Ladet

Paris, Lyon (Rhône), Bordeaux (Gironde)… Le paradis de l'investissement locatif… d'antan. Les prix y ont tellement augmenté ces dernières années que les rentabilités s'y sont réduites, bien qu'y acheter dans la pierre reste a priori gage de sécurité. Mises dans la lumière à la faveur d'un confinement frustrant pour nombre de citadins, les villes moyennes attirent les investisseurs qui, dans un marché post-Covid, ont d'autant plus leur carte à jouer.

« Les prix y sont bien plus doux que dans les grandes villes et l'effort financier y est bien moindre voire nul si on se débrouille bien », expose Bassel Abedi, le patron de Rendement locatif, une plateforme spécialisée dans l'investissement locatif. Mieux : certaines de ces villes moyennes, qui gagnent en dynamisme, pourraient voir leurs prix augmenter dans les prochaines années, faisant miroiter de belles plus-values à la revente.

Les rendements dans 20 villes moyennes

Pour Le Parisien, Rendement locatif a dressé le palmarès des vingt villes moyennes les plus porteuses et celles aux plus hauts rendements pour un 50 m2. En haut du classement ? Dunkerque, avec une rentabilité brute (avant charges et taxes) de 8,09 %. Y acheter une telle surface revient à un peu plus de 80 000 euros pour 550 euros de loyer chaque mois. Mais attention, prévient Bassel Abedi, « ce sont des moyennes qui cachent des différences entre les quartiers ». La localisation reste donc le premier critère.

Immobilier : faut-il investir dans une ville moyenne ?

Dans ces villes, des grands projets urbains sont lancés. A Tours (Indre-et-Loire), par exemple, le tracé du deuxième tramway a été validé et reliera en 2025 les villes voisines de Chambray-les-Tours et La Riche en passant par le centre. Angers (Maine-et-Loire), où la tension locative est déjà forte, doit inaugurer d'ici fin 2022 deux nouvelles lignes de tramway. A Nancy (Meurthe-et-Moselle), c'est une toute première ligne de tramway qui doit voir le jour d'ici 2023 pour remplacer les trolleybus. Autant de projets urbains à regarder à la loupe pour réduire le risque de vacance et espérer une plus-value à la revente.

Un dispositif fiscal intéressant

Investir dans des villes moyennes est d'autant plus intéressant aujourd'hui que le gouvernement a accolé à son plan « Action cœur de ville », mis sur pied pour dynamiser 222 villes moyennes, un dispositif fiscal du nom de l'ancien ministre du Logement, Julien Denormandie. Certaines de ces villes bénéficient déjà d'un bon rendement, à l'instar de Béziers (Hérault), Perpignan (Gard) ou encore Caen (Calvados). A la clé pour l'investisseur, sous réserve d'y faire des travaux? Une réduction d'impôts jusqu'à 21 % du prix du bien.

Chez Masteos, qui fait de l'investissement locatif clé en main, on n'a pas attendu le coronavirus pour regarder dans les campagnes. Au contraire. « Nous avons quatre agences, à Paris, Marseille (Bouches-du-Rhône), Lille (Nord) et Bordeaux, mais nous n'y investissons rien : c'est juste pour recevoir nos clients, nous regardons autour », explique Thierry Vignal, son cofondateur. Et l'expert de donner en exemple : « A Douai (Nord), Perpignan (Pyrénées-Orientales), Evreux (Eure), Maubeuge (Nord), nous avons déjà acheté des immeubles entiers à moins de 150 000 euros ! »

Des flux post-Covid à surveiller

« Il peut être intéressant de regarder les flux post-Covid pour, d'une part, profiter de bons rendements, mais aussi bénéficier d'une plus-value », note Thierry Vignal. Masteos a d'ailleurs travaillé sur une carte des rentabilités locatives selon les gares, « dont la présence permet de rassurer les investisseurs ». Ainsi, Sens (Yonne), Montbard (Côte-d'Or) ou Evreux (Eure), des villes à près d'une heure de Paris en train, affichent des rendements bruts de plus de 8 %.

Des villes comme Evreux, en Normandie, ont gagné un nouvel attrait au lendemain du premier confinement. LP/Philippe Lavieille
Des villes comme Evreux, en Normandie, ont gagné un nouvel attrait au lendemain du premier confinement. LP/Philippe Lavieille  

Pour certains investisseurs, et de plus en plus, acheter dans une ville moyenne se révèle être la seule occasion de devenir propriétaire. « Certains de nos clients sont des gens qui restent locataires de leur résidence principale car s'ils voulaient devenir propriétaire, ils auraient plus petit, voire ils ne pourraient pas vu le niveau des prix, explique Thierry Vignal. Ils préfèrent donc acheter un investissement locatif. »

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Selon une étude conjointe de Vous financer et Meilleurs agents, que Le Parisien avait révélé, un locataire perd 34 m2 s'il achète à Lyon, 25 m2 à Nantes (Loire-Atlantique), 18 m2 à Toulouse (Haute-Garonne) ou encore 17 m2 à Paris. « Les jeunes de 25-35 ans ne veulent pas redescendre en gamme en devenant propriétaire, explique Bassel Abedi. Face à la bourse et aux placements financiers classiques qui n'apportent plus grand-chose, ils voient alors dans l'investissement locatif une façon d'avoir des revenus pour la retraite. »