Immobilier en Ile-de-France : ces quartiers des gares du supermétro où il faut investir

Avec quatre nouvelles lignes et l’extension de la ligne 14, le Grand Paris Express va bouleverser l’aménagement de la région, notamment du point de vue immobilier. Un projet pharaonique qui tire les prix vers le haut.

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 Comme à Saint-Denis-Pleyel, le prix des logements dans les futurs quartiers de gare du Grand Paris va s’envoler avec l’arrivée des premières lignes
Comme à Saint-Denis-Pleyel, le prix des logements dans les futurs quartiers de gare du Grand Paris va s’envoler avec l’arrivée des premières lignes AFP/Ludovic Marin

Avec près de 200 km de voies nouvelles (le double du métro actuel), 68 gares supplémentaires, un coût de plus de 40 milliards d'euros, le Grand Paris Express est qualifié de « chantier du siècle ». Un projet qui va révolutionner l'équilibre territorial de la région, notamment en désenclavant la banlieue et en la rendant plus accessible en transports. Avec des conséquences notables sur l'immobilier. C'est pourquoi, à mi-parcours de son achèvement — lancé en 2010, livraison prévue en 2030 — Meilleurs Agents a décidé de lancer un observatoire des prix dans les quartiers des futures gares sous forme de carte interactive réactualisée tous les mois.

Pour y parvenir, le site d'évaluation immobilière a analysé l'évolution des prix sur les cinq dernières années. A chaque fois, il a comparé le quartier de la gare et le reste de la ville. Et les résultats sont saisissants. « Dans 75 % des communes, le premier a connu des hausses plus fortes que le second, soit, en moyenne, une hausse de 25 % contre 19 % », analyse Thomas Lefebvre, directeur scientifique de la plate-forme.

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Ce projet rebat ainsi les cartes de la mobilité. « Aujourd'hui, les transports sont centrés sur Paris, poursuit-il. Pour aller de banlieue à banlieue, le voyageur devait passer par la capitale, ce ne sera plus le cas demain. Et cela va forcément impacter le marché immobilier car de nombreux projets de créations et de rénovations sont prévus autour des gares qui vont ainsi surperformer au niveau des prix ».

Une évolution qui devrait s'accélérer dans les prochaines années, notamment grâce à des prix encore raisonnables. « Nous sommes en moyenne, autour de 5 000 € du m2, soit moitié moins qu'à Paris, souligne Thomas Lefebvre. Et pourtant, dans quatre ans, depuis Villejuif, vous ne mettrez que 20 minutes pour aller à la Défense ou 15 minutes pour aller à Châtelet depuis Saint-Denis ».

Mais d'autres quartiers de gare vont exploser. Comme celui de Bagneux (Hauts-de-Seine), qui propose aujourd'hui des prix 30 % moins chers que ses voisines Malakoff ou Montrouge et qui sera connecté dès 2025. Ou encore ceux de Gennevilliers ou Bobigny (Seine-Saint-Denis) qui jouent sur le plus long terme, d'ici 2030, mais devraient aussi connaître une hausse importante.

Immobilier en Ile-de-France : ces quartiers des gares du supermétro où il faut investir

L'Atelier urbain d'urbanisme (Apur) a beaucoup travaillé sur le sujet. Il a comptabilisé 186 projets engagés dans 35 quartiers du Grand Paris Express entourant les gares à livrer d'ici 2025. Au total, cela représente 110 000 logements dont 85 000 neufs à livrer d'ici 10 ans ainsi que 2,5 millions de m² de bureaux, et plus de 2,1 millions de m² d'autres surfaces d'activités.

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« Ces gares sont implantées dans des sites déjà urbanisés, c'est pourquoi ces nouveaux projets ne concernent que 30 % de la surface totale, analyse Dominique Alba, directrice générale de l'Apur. Ils vont provoquer un véritable saut qualitatif en entraînant des réhabilitations de l'existant et en offrant de nouveaux services culturels, sportifs ou encore commerciaux ».

D'après ses statistiques, 25 % des habitants de ces quartiers n'ont en effet pas à ce type de structures dans un rayon de 5 minutes à pied. Le dynamisme provoqué par l'arrivée de ces gares devrait donc réduire cette fracture.

Et ce n'est qu'un début puisque 94 000 logements dont 55 000 neufs sont prévus lors de la livraison de la seconde tranche au-delà de 2030. Au total, l'ensemble des programmes prévoit donc plus de 200 000 logements dont 140 000 de nouveaux.

«L'ensemble des acteurs doit se mobiliser pour accélérer le rééquilibrage territorial»

Mais l'Apur attire l'attention des décideurs sur le fait que les toutes les opérations ne se développent pas à la même vitesse. « Les projets des quartiers de gare situés à l'ouest de la ligne 14, qui coupe Paris en deux, sont plus avancés que ceux situés à l'est, alerte Dominique Alba. L'ensemble des acteurs doit se mobiliser pour accélérer le rééquilibrage territorial ».

L'exemple le plus flagrant est sans doute celui de la ligne 15. L'aménagement du pont de Sèvres, son terminus à l'ouest, est quasiment achevé tandis que de l'autre côté de la ligne, à Noisy-Champs et donc à l'est, il vient à peine de débuter.