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Immobilier : devenir châtelain, combien ça coûte ?

SeLoger a compilé les différentes annonces de châteaux à vendre par région pour avoir un panorama des prix. Nous avons visité celui de Claire Paupe, dans l’Aube.

 Claire Paupe, la châtelaine de Droupt-Saint-Basle, dans l’Aube, met en vente sa propriété pour 2,3 millions d’euros.
Claire Paupe, la châtelaine de Droupt-Saint-Basle, dans l’Aube, met en vente sa propriété pour 2,3 millions d’euros. LP/Sébastien Thomas

Et si, finalement, un château, ça ne coûtait pas si cher ? C'est ce qu'a voulu mettre en avant SeLoger dans son étude. C'est en Auvergne que le prix moyen est le moins élevé, soit 1 132 152 euros. Ensuite, on trouve Midi-Pyrénées (1 134 682 euros) puis la Bretagne (1 295 922 euros).

Si l'on entre dans le détail des départements, il est possible de trouver des châteaux très abordables. Par exemple, dans la Drôme où le prix moyen s'élève à 690 905 euros. La Nièvre arrive seconde avec 755 325 euros et ensuite la Charente-Maritime (788 297 euros).

« Le prix d'un trois-pièces à Paris »

Mieux. Ramené le prix au mètre carré, c'est vraiment une affaire. « Pour le prix d'un trois-pièces à Paris, vous pouvez devenir propriétaire d'un château, souligne Michel Lechenault, rédacteur en chef du site Bellesdemeures.com. Alors c'est sûr, il y a de fortes disparités, c'est pourquoi nous avons pondéré les chiffres. »

A l'autre bout du tableau des prix, il y a les régions qui demandent beaucoup plus d'investissement. La plus chère d'entre elles est Provence-Alpes-Côte d'Azur, où devenir châtelain coûtera en moyenne 3 853 130 euros. Ensuite l'Ile-de-France, avec un tarif de 3 431 827 euros. Enfin, le Languedoc-Roussillon clôture le trio avec une moyenne à 2 544 297 euros.

Mais on peut trouver bien plus cher si on regarde par département. En première place se situe la Haute-Savoie, avec une moyenne de prix établie à 5 703 086 euros, puis viennent le Var (4 826 150 euros) et le Val-d'Oise, on se situe à 4 249 118 euros.

Attention avant d’investir dans la vieille pierre : un château demande de l’entretien. N.C.
Attention avant d’investir dans la vieille pierre : un château demande de l’entretien. N.C.  

Si le coût d'achat est un critère, c'est loin d'être le plus important. « Il faut vraiment être attentif à l'entretien car ça chiffre vite », prévient Michel Lechenault. Selon l'étude de SeLoger, il faut compter entre 2000 et 150 000 euros par an. La fourchette est large, mais elle est à l'image de la diversité des châteaux.

« Il faut bien comprendre dans quoi on s'engage, rappelle Patrice Besse, à la tête de son agence spécialisée en biens de luxe. Certains ont voulu faire chambre d'hôtes et ont fini par craquer car cela demande beaucoup de travail physique et laisse peu de vacances. » Même si c'est un bon un moyen de financer l'entretien. Tout comme les séminaires et les mariages.

N'achetez pas près de l'autoroute !

Autre critère primordial, l'environnement. Il est important de connaître la taille du domaine. « Quand vous achetez un château, vous cherchez aussi la sérénité et le calme, poursuit le professionnel. Si vous avez beaucoup de terrain, vous êtes relativement protégé des (mauvaises) surprises urbanistiques. En revanche, si vous n'avez qu'un ou deux hectares, vous avez moins d'assurance. »

Etant un marché de niche, les châteaux ne devraient pas connaître de bouleversements importants au niveau des prix car il ne s'agit pas d'un secteur spéculatif. D'autant que les édifices ne manquent pas. Rien que sur son site, Patrice Besse en propose plus de 800 à la vente.

Le château de Droupt-Saint-Basle, dans l’Aube, a conservé ses douves et deux ponts-levis. DR
Le château de Droupt-Saint-Basle, dans l’Aube, a conservé ses douves et deux ponts-levis. DR  

Le château de Claire Paupe se trouve à Droupt-Saint-Basle, dans l'Aube, à une petite trentaine de kilomètres au nord de Troyes. Sans l'intervention de son mari, notaire, décédé il y a cinq ans, ce pan entier de l'histoire de France aurait été remplacé par un lotissement pavillonnaire, selon la volonté de son propriétaire précédent.

« Quand il a appris le projet, Jean-Pierre a eu une brique dans le ventre. Sans cela, il ne l'aurait peut-être pas acquis. » C'était en 1983. Aujourd'hui, la sémillante septuagénaire voudrait se rapprocher de ses enfants et souhaite vendre ce bien exceptionnel pour 2,3 millions d'euros.

Le jardin à la française, au cœur du château, demande un peu d’entretien. LP/S.T.
Le jardin à la française, au cœur du château, demande un peu d’entretien. LP/S.T.  

Son château de 1500 mètres carrés date du XVIe et du XVIIIe siècle, cette dernière partie du bâtiment ayant été entièrement refaite. Il est équipé d'un double pont-levis opérationnel et de douves. Il bénéficie d'un jardin à la française et d'un potager autour desquels se trouvent un pigeonnier, une grange, une armurerie et une salle de garde. Mais ce qui surprend le plus le visiteur est l'incroyable qualité du travail de rénovation entrepris par la famille Paupe.

Il faut dire que Claire connaît son château sur le bout des pierres. Et pour cause, avec son mari et ses quatre enfants, elle les a quasiment toutes rénovées. « Nous avons toujours fait des travaux. Jean-Pierre, très méticuleux, souhaitait tout refaire avec les techniques de l'époque, car lorsqu'il a racheté le bâtiment, pour 500 000 francs (l'équivalent de 156 000 euros en tenant compte de l'inflation), il était dans un état épouvantable. »

La salle à manger est dotée d’un authentique poêle en céramique. Mais le chauffage marche aussi ! LP/S.T.
La salle à manger est dotée d’un authentique poêle en céramique. Mais le chauffage marche aussi ! LP/S.T.  

Durant les dix premières années, la famille n'a pu occuper qu'une aile du château, connue sous le nom du pavillon de la marquise. Le reste n'était pas habitable. Et durant toutes ces années, la famille a tout investi dans le monument. L'enveloppe consacrée aux travaux se situe entre 3,5 et 4 millions d'euros. Claire doit toujours rembourser un emprunt de 500 000 euros contracté après les dégâts de la tempête de 1999. Car la perfection a un coût.

« Nous avons quasiment tout chiné à l'extérieur. Les portes, les cheminées, les volets, les boiseries… et le péché mignon de mon mari, les serrures, toutes d'époque. Il a aussi acheté des machines de professionnels, en salle des ventes, pour travailler le bois. Mais comme il voulait aussi du confort, Jean-Pierre a cassé tous les sols d'une part pour les remplacer par de la pierre d'époque mais aussi pour faire passer le chauffage. Il a posé 67 km de fils électriques. »

Que serait un château sans ses cheminées ? Celle du salon principal est en marbre de Carrare. LP/S.T.
Que serait un château sans ses cheminées ? Celle du salon principal est en marbre de Carrare. LP/S.T.  

Il suffit d'aller faire un tour à la cave pour comprendre. On a l'impression de se trouver devant la machinerie d'une piscine olympique. Le système est tellement élaboré qu'il est possible de définir cinq zones de chauffage différentes. Deux pompes à chaleur ont été installées, en plus des deux chaudières. Ce qui permet de maintenir une température de 20 degrés toute l'année.

Claire Paupe a fait inscrire, dès 1987, l'édifice à l'inventaire des monuments historiques. Un moyen de protéger le site mais également de défiscaliser, explique la châtelaine. « Nous avons tout réinvesti dans le château, c'est pourquoi nous ne payions pas d'impôts. Cela implique de l'ouvrir au public un minimum de 45 jours par an. Nous avions jusqu'à 1600 personnes lors des Journées du patrimoine. »

Le jardin hiver permet d’accueillir des banquets et offre une vue magnifique sur le parc. LP/S.T.
Le jardin hiver permet d’accueillir des banquets et offre une vue magnifique sur le parc. LP/S.T.  

Autre conseil malin : « Il ne faut pas acheter avec ses économies mais plutôt emprunter, car les intérêts sont déductibles des impôts. »

Parmi les sources de financement, la châtelaine s'est tournée vers la location de chambres. « J'ai un petit studio indépendant aménagé dans la salle de garde et une capacité de 16 couchages dans le pavillon de la marquise. Nous avons organisé quelques mariages et des baptêmes. Cela suffit à faire tourner le château et à faire travailler un ouvrier à plein temps et une femme de ménage trois heures par jour car tous les gros travaux ont été faits ».

Très respectueux de l'histoire de l'édifice, le couple a gardé le maximum de traces. Même les plus sombres. « Le château a été transformé en hôpital pour les soldats allemands. L'un d'entre eux a dessiné des portraits de femmes et de militaires au fusain sur les murs. Nous avons tout conservé. Plus original, le commandant avait installé son cheval à côté de sa chambre… au premier étage. On voit toujours les marques de sabots sur l'escalier. »

Un soldat allemand de la Seconde Guerre mondiale a dessiné sur les murs différentes scènes. LP/S.T.
Un soldat allemand de la Seconde Guerre mondiale a dessiné sur les murs différentes scènes. LP/S.T.  

Le travail de restauration a été si colossal que les Paupe ont engagé deux ouvriers, un maçon et un menuisier, à plein temps durant vingt ans. Et ce n'est pas tout. Des compagnons du tour de France ont passé aussi deux ans à travailler les planchers et les boiseries. « Nous avions aussi 4 ou 5 étudiants qui ont passé leurs vacances scolaires à nous donner un coup de main. »

A terme, il faudra tout de même changer le toit en ardoise de la partie XVIIIe. Coût : 300 000 euros. « C'est pour cela que j'ai baissé le prix de vente de 2,6 à 2,3 millions d'euros, alors qu'il était estimé à 3 millions d'euros. »