Immobilier : avec de petits revenus, on peut acheter plus grand qu’il y a 10 ans

Selon une étude de Vousfinancer, le pouvoir d’achat d’un bien est plus élevé qu’avant grâce notamment à des taux d’intérêt très bas. Mais les conditions d’emprunt sont plus compliquées.

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 On peut parfaitement être propriétaire en gagnant le smic... mais pas partout.
On peut parfaitement être propriétaire en gagnant le smic... mais pas partout. LP/Arnaud Journois

Etre propriétaire, c'était plus facile avant? Ce n'est pas vrai. Même pour les revenus les plus modestes. C'est en tout cas l'étonnante conclusion d'une étude de la société Vousfinancer en partenariat avec Meilleurs Agents. Ainsi, en 10 ans, alors que le smic n'a augmenté que de 14 %, la capacité d'emprunt, elle, a progressé de… 52 % grâce à la baisse des taux d'intérêt.

Concrètement, le salaire minimum a progressé de 159 euros nets par mois depuis 2011 ce qui, conjugué avec des taux dont la valeur a été divisée par quatre, autorise une hausse de 35000 euros de la capacité d'emprunt.

Dans quelles villes peut-on le plus en profiter ?

Saint-Etienne (Loire) est la ville où les revenus modestes ont pu vraiment gagner de la place. Ainsi, grâce à une baisse des prix de 20 % en 10 ans, ils peuvent aujourd'hui s'installer dans 97 m2 contre 51 m2 en 2011… soit une évolution du pouvoir d'achat de 90 %.

A la 2e place, Nîmes (Gard) où en 2021, un détenteur du smic peut habiter dans 52 m2 contre 32 m2 en 2011, soit une hausse du pouvoir d'achat de 62 % grâce à une baisse des prix de 6 %. Le Mans (Sarthe) suit de près avec une hausse de pouvoir d'achat de 60 % (73 m2 en 2021 contre 46 m2 en 2011 grâce à une baisse des prix de 5 %).

Immobilier : avec de petits revenus, on peut acheter plus grand qu’il y a 10 ans

« On pense souvent que les prix ont tellement flambé qu'il aurait fallu acheter il y a 10 ans, analyse Sandrine Allonier porte-parole de Vousfinancer. En réalité, c'est faux dans presque toutes les villes. N'oublions pas qu'en 2011, les taux d'intérêt flirtaient avec les 4 % contre 1 % aujourd'hui. Cette capacité d'emprunt supplémentaire permet de gommer la hausse des prix »

La tendance s'inverse à Bordeaux

A l'inverse, les communes, qui ont vu leur prix au mètre carré augmenter de plus de 50 % en 10 ans, ne permettent pas aux revenus modestes de gagner de la place. Ainsi une ville comme Bordeaux (Gironde) a vu ses prix exploser en 10 ans avec une hausse de 65 %. Résultat : alors qu'en 2011, on pouvait se loger dans 25 m2 avec un smic, cette surface tombe à 23 m2 en 2021, soit une baisse de 8 % du pouvoir d'achat.

Même phénomène à Rennes (Ille-et-Vilaine) qui, avec une augmentation de 54 % des prix, propose la même surface, 29 m2, entre les deux dates, soit une baisse de 1 % du pouvoir d'achat. Enfin Lyon (Rhône) ferme la marche. La hausse de surface passe de 20,2 m2, en 2011 à 21 m2, en 2021 à cause d'une hausse des prix de 49 % sur la période permettant une hausse d'à peine 2 % du pouvoir d'achat.

S'il est donc tout à fait possible de devenir propriétaire avec un smic, il faut donc regarder précisément où l'on va acheter. Et surtout, être réaliste sur sa capacité d'emprunt. Car même si le haut conseil à la stabilité financière a assoupli ses recommandations, cela ne va pas forcément aider les revenus modestes.

Les banques exigent «un reste à vivre»

Fanny et Fabien, 24 ans tous les deux, en ont vécu la douloureuse expérience. Bien qu'en CDI avec près de 3000 euros de revenus, ils ont mis plus de six mois à trouver un financement pour acheter leur maison dans le Bas-Rhin, en empruntant 213 000 euros sur 30 ans à 1,2 % avec un apport de 5000 euros. « On nous a dit qu'on était trop jeunes, qu'on ne gagnait pas assez, déplore Fanny. Au max, on nous prêtait 180 000 euros sur 25 ans mais la maison qu'on veut acheter coûte 197 000 euros. Toutes les banques nous ont dit non. Vousfinancer a trouvé la solution avec un prêt sur 20 ans avec une banque française et un autre sur 10 ans avec une banque allemande. Ça a été très compliqué alors que nous sommes à 27 % d'endettement ».

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Et c'est bien là le problème. Ce chiffre ne suffit pas à rassurer les banques. « Au vu du contexte économique, elles ne veulent pas que les ménages se retrouvent en surendettement, constate Sandine Allonier. Ainsi, elles exigent un reste à vivre, après paiement du crédit, très précis, soit 750 euros en province pour un célibataire (850 euros en Ile-de-France), 1300 euros pour un couple (1500 euros en IDF) et 300 euros par enfants. Si vous n'avez pas cette somme, même si vous êtes en dessous des 33 % d'endettement, vous n'aurez pas votre crédit ».

Et sans apport, c'est également voué à l'échec. Ainsi, en 2019, le taux de refus des prêts était de 5,5 %, il est passé à 17 % au dernier trimestre 2020. Un sacré paradoxe quand on sait que jamais les taux n'ont été aussi bas. On retrouve les chiffres de la fin 2019 soit 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans.