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Immobilier : à Paris, des espaces de stockage remplacent les parkings HLM

Face aux besoins de stockage de produits des entreprises en ville, accélérés par le confinement, les bailleurs sociaux jouent la carte de la reconversion de leurs espaces non utilisés.

 La Sogaris avait installé, dès 2013, un centre de logistique sous la dalle de Beaugrenelle dans le XVe arrondissement de Paris.
La Sogaris avait installé, dès 2013, un centre de logistique sous la dalle de Beaugrenelle dans le XVe arrondissement de Paris. Popy Rea Chronopost

Quatre niveaux sous terre, c'est un énorme plateau qui attend sa résurrection, sous plusieurs immeubles de logements dans le XIXe arrondissement de Paris. « Il a été fermé et condamné il y a plus de quinze ans », explique David Mégrier, le directeur de l'agence 3F de Paris. D'ici un an, le niveau aura été réaménagé, sécurisé et transformé en espace de stockage. Pour le bailleur social, c'est un premier pas dans la logistique.

« Quel est l'intérêt de construire de nouveaux espaces quand il suffit de transformer ceux qu'on a déjà? » interroge Laure Courty. À la tête de Je stocke, elle est aux manettes du projet qui prendra place dans le parking de 3F, et d'un autre chez Paris-Habitat, dont la start-up aura la gestion. Ces espaces permettront aux particuliers, mais surtout aux professionnels, de stocker au plus près de leur activité, dans la ville.

«Eviter que les camions ne rentrent dans les villes»

Faire rentrer la logistique dans la ville est un enjeu de taille. « Le confinement a accéléré ce besoin, explique Alexandre Fraigneau, à la tête du département logistique chez Savills. On a tous commandé sur Internet, tous eu besoin d'être livré rapidement, dans la journée, en 24, 48 ou 72 heures. » Mailler le territoire permet de répondre à cet impératif. Mais tel n'est pas le seul but, précise l'expert : « C'est permettre une livraison verte, via les vélos cargos par exemple, et éviter que les camions ne rentrent dans les villes. »

« Vu le prix du foncier, la mixité de la logistique avec du logement, du commerce et des bureaux est nécessaire en ville », explique Jonathan Sebbane, le directeur général de la Sogaris. Ce spécialiste de la logistique dans le Grand Paris s'est lancé dès 2013 en aménageant, sous la dalle de Beaugrenelle, dans le XVe arrondissement, 3500 mètres carrés pour de la préparation de colis. « On a la volonté de reproduire ce qu'on y a fait », révèle Jonathan Sebbane. L'entreprise recherche des espaces vacants, notamment chez les bailleurs sociaux.

Des emprises foncières inutilisées

Avec un maillage urbain important, 250 000 logements disséminés un peu partout dans la capitale, les bailleurs sociaux se révèlent être des partenaires de choix pour l'entrée en ville de la logistique. « Eux, mais aussi toutes les structures étatiques ou publiques, possèdent des emplacements stratégiques dans les villes, avec des emprises foncières extraordinaires, parfois inutilisées », résume Alexandre Fraigneau.

« La réglementation imposait de construire une ou deux places de stationnement par logement, mais aujourd'hui, de moins en moins de monde a de voiture et on se retrouve avec des espaces vides », relève Laure Courty. Depuis août 2019, et la publication d'un décret dans le Journal officiel, les bailleurs ont la possibilité de stocker autre chose que des véhicules dans leurs parkings : une opportunité pour eux de rentabiliser des places vides et d'en tirer des revenus.

3F compte installer, ici, une activité de logistique. /LP/Aubin Laratte
3F compte installer, ici, une activité de logistique. /LP/Aubin Laratte  

Pour 3F, le projet logistique dans le XIXe arrondissement est la clef de voûte d'un projet bien plus large : celui de la sécurisation du parking, amorcée en 2019 avec une opération de police d'envergure pour mettre dehors squatteurs et trafiquants, après un meurtre dans les sous-terrains quelques mois plus tôt. Un sas sécurisé aménagé et une cinquantaine de caméras posées plus tard, le bailleur veut maintenant jouer sur les flux pour ne laisser aucun répit à ceux qui seraient tentés de s'y installer.

« En créant du passage et de la fréquentation, on va dissuader de s'y installer », explique David Mégrier. Le patron de l'Agence 3F de Paris entrevoit déjà l'étape d'après. Les caves, aussi en proie aux squats et trafics jusqu'à leur fermeture il y a dix ans, pourraient être les prochaines. David Mégrier sourit : « On peut très bien imaginer les louer comme espaces de stockage. »

Du commerce à la logistique, les bailleurs sociaux se diversifient

Ils louent leurs toits pour y poser des antennes téléphoniques ou des panneaux solaires, leurs façades pour de la publicité, leurs rez-de-chaussée pour y installer des commerces, leurs places de stationnement pour des clients extérieurs… « Ce n’est pas de la diversification économique, car tout cela ne représente pas énormément par rapport aux loyers, explique Christian Harcouët, secrétaire général du Groupe Valophis. Nous sommes sur l’optimisation de mètres carré. »

Mais attention, « si elles améliorent un peu la situation », explique Christian Harcouët, « ces optimisations ne compensent pas les prélèvements sur les loyers mis en place par l’État car elles sont d’un montant beaucoup plus faible. » Ces « optimisations » sont d’autant plus bienvenues quand les logements sont neufs, pas encore rentabilisés, et que la vacance se trouve à l’origine.

Ce peut être le cas des parkings. « Cela pose moins problème quand l’ouvrage est déjà payé, mais c’est de l’argent qu’on ne gagne pas non plus », confirme un autre bailleur. Et bien qu’on utilise de moins en moins la voiture, « nous sommes encore aujourd’hui obligés de construire des parkings avec nos immeubles », explique Christian Harcouët. Nombre de bailleurs louent aujourd’hui leurs places de stationnement via des applications comme Yespark ou Zenpark. « Le prix de revient d’une place de parking est de 10 000 euros en moyenne, plus s’il faut creuser dans l’eau, explique Christian Harcouët. Ce sont donc des coûts non négligeables et que l’on doit amortir dans le temps. Tout ce qui n’est pas loué, c’est de l’argent perdu. »