Pourquoi la construction de logements neufs s’effondre

Malgré la demande importante de logements et les taux d’intérêt bas, la baisse des aides, l’approche des élections municipales et les recours administratifs grippent la construction.

 L’approche des municipales a incité les maires à lever la pédale sur les travaux.
L’approche des municipales a incité les maires à lever la pédale sur les travaux. LP/Olivier Boitet

C'est un cri d'alarme inédit. Pour la première fois, ce mercredi, des professionnels du bâtiment alliés à des associations d'élus et des associations humanitaires*, vont lancer un appel pour relancer la construction de logements. Car il y a urgence. Alors que le pays manque cruellement de logements, la construction de bâtiments neufs accuse un véritable coup d'arrêt ces derniers mois.

Selon la Fédération du bâtiment (FFB), le nombre de permis de construire délivré a chuté de 7,6 % en 2018 et celui des mises en chantier (démarrage des travaux) de 7 % également. « On prévoit en 2019 une baisse de la même ampleur. Ce qui aura des conséquences jusqu'en 2021, voire 2022 », met en garde Jacques Chanut, le président de la FFB.

Pourquoi la construction de logements neufs s’effondre

Un comble. « Partout en France, pourtant, le besoin de logements est grand, notamment pour les étudiants », atteste Luc Belot, le président du promoteur Réalites, basé à Nantes (Loire-Atlantique). D'autant plus incompréhensible que jamais les taux d'intérêt – le carburant du marché immobilier – n'ont été aussi bas. Alors, pourquoi, la construction ne suit-elle pas?

Le gouvernement pointé du doigt

« Le plus gros segment du marché, à savoir la construction de maisons individuelles, subit de plein fouet la baisse des aides au logement décidée fin 2017 par le gouvernement », affirme Norbert Fanchon, président du directoire du promoteur Gambetta. De fait, depuis début 2018, les aides personnalisées au logement (APL) dites Accession, c'est-à-dire octroyées aux gens qui achètent pour la première fois, ont été rabotées, de même que le prêt à taux zéro (PTZ) dans les zones les plus dépeuplées de France (zones dites B2 et C). « Ce sont surtout les zones périurbaines et rurales qui subissent ce choc », relève Jacques Chanut, de la FFB, qui pointe un effondrement des PTZ de 50 % dans ces zones l'an dernier.

« Le ministre Denormandie s'est engagé à ce qu'il y ait, dans la prochaine loi de Finances, des mesures pour la construction de logement dans les zones rurales », rappelle-t-on au ministère de la Cohésion des territoires. Par ailleurs, le gouvernement insiste sur le nouveau dispositif fiscal dit « Denormandie », dont « les décrets d'application sont attendus cette semaine » et qui « doit permettre de rénover des logements dans les villes de taille moyenne ».

En zone urbaine, c'est une tout autre explication qui est avancée par les professionnels du secteur : l'approche des élections municipales (qui auront lieu en 2020). « Certains élus veulent que les travaux qui occasionnent des nuisances, le passage de camions etc., soient terminés bien avant les échéances électorales, afin de ne pas mécontenter leurs électeurs », signale Marc Gédoux, président du promoteur Pierre Étoile. Et de préciser : « Ce mouvement, assez classique à l'approche des municipales, a cette fois-ci commencé un an plus tôt que d'habitude. »

Des recours systématiques problématiques

Sans oublier qu'un phénomène plus structurel vient gripper la machine à construire : l'envolée des recours juridiques qui reportent parfois de plusieurs années les travaux. « Sur neuf projets en cours, six sont bloqués par des recours », s'agace Marc Gédoux, de Pierre Étoile.

Selon les professionnels de l'immobilier, en plus des recours classiques, émanant de voisins mécontents, de nombreux contentieux sont le fait de particuliers ayant été démarchés par des cabinets d'avocats qui repèrent dans les rues les permis de construire à venir. « Ils entament un recours et viennent ensuite nous proposer de l'abandonner en échange d'argent. Il nous arrive de payer pour que le projet se fasse », confesse un promoteur qui souhaite rester anonyme. Votée fin 2018, la loi Elan se fixe pour objectif d'endiguer ces recours abusifs.

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En attendant qu'elle ne fasse sentir ses effets sur le secteur de la construction, les professionnels du bâtiment demandent au gouvernement de réagir vite. « Il faut relancer le financement de l'accession à la propriété pour les jeunes ménages, plaide Jacques Chanut, qui réclame notamment un nouvel assouplissement des conditions d'octroi du prêt à taux zéro.

* Fédération Française du Bâtiment, l'Association des Maires de France, France urbaine, l'AdCF, la Fondation Abbé Pierre et l'Union sociale pour l'habitat